令人目瞪口呆的澳門批地

天亮了還是這樣黑,天黑了還這樣亮著.

令人目瞪口呆的澳門批地

文章stepheng » 週三 3月 28, 2007 18:02

關翠杏提議暫停批地

 【本報消息】議員關翠杏要求政府收緊土地批給政策,在未完成法規修訂之前,除緊急需要外,暫停批地申請的審批。創造條件規限土地使用,並首先回應基層的居住需要。盡快完善《土地法》、溢價金計算方式、都市建築總章程等與土地批給相關的法律法規,賦予委員會一定的決策權以起制衡作用增加批地程序的公正性和透明度,出臺城市規劃法,建立公正、公開的土地決策和管理體制。

現行機制存在漏洞

 關翠杏指出,澳門土地資源有限,現行土地法及土地批給程序、機制,存在不少漏洞,加上批地溢價金計算準則嚴重滯後於市場發展,賤價批地無法遏止房地產價格飆升,致使部分土地批給、轉用途或換地申請個案的批準決定備受質疑。面對涉及龐大利益輸送的指責和社會的不滿,當局一直未有充分的理據釋疑,造成土地批給問題積重難返。

 她指出,儘管土地委員會對土地批給提供意見,但成員全為公務員,只提供技術性意見,有關土地批給與否,很大程度受該範疇主管官員的意見左右,機制上存缺陷容易滋生腐化。諮詢範圍局限,涉及土地使用的整體城市發展佈局、人口數量、公共設施、環境保護等問題未被重視,致令該委員會意見的認受性和公正性受到質疑,更予人黑箱作業、利益輸送之嫌。

擔心動搖管治權威

 關翠杏認為,問題癥結是相關法律法規嚴重滯後社會發展,若當局仍依然故我,照本子辦事,讓土地合法不合理賤價批給或轉用途的情況一再發生,不但會損害到特區利益,更會動搖政府的管治權威。

她要求當局:
 一、收緊土地批給政策,僅餘土地不應再向博彩、旅遊、酒店業傾斜,除特殊原因外,需創造條件規限土地使用,首先回應基層的居住需要;

 二、盡快完善《土地法》、溢價金計算方式、都市建築總章程等與土地批給相關的法律法規,以堵塞漏洞;在未完成法規修訂之前,除具緊急需要外,暫停有關申請的審批;

 三、為增加批地程序的公正性和透明度,所有土地資料及批給過程均需有公開的途徑讓公衆及投資者知悉;土地委員會則需加入具公信力的社會人士及專業人士,並賦予委員會一定的決策權以起制衡作用;

 四、出臺城市規劃法,避免因土地用途的變更和樓宇興建規範不足而令人有機可乘,從中圖利。建立公正、公開的土地決策和管理體制而多加努力。


FROM MACAO DAILY
2007/3/28
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文章stepheng » 週三 3月 28, 2007 18:04

轉載:批地混帳事件簿

 ‧去年十月二十四日議程前發言:沙梨頭兩幅分別於九三年及九七年批出原用作為巴士總站的土地,因獲批給公司長期未履行批地合約的期限進行發展而轉移到兩間私人公司手上,土地面積分別為一萬多平方米及七千多平方米,特區政府僅收取澳門元八千多萬元及七千三百多萬元的溢價金,遠低於市場價值。另外,在路城的一幅總面積三萬八千多平方米的土地以租賃制度及免除公開競投方式批出,政府所獲的溢價金僅為澳門幣二千一百多萬元。

 ‧去年十二月十九日議程前發言:運輸工務司司長歐文龍透露政府會在澳門半島的東北沿岸、乙水仔北部沿岸由北安伸展至海洋花園對開海面大規模填海,總填海地面積達三百八十公頃,而且還透露每幅新填海土地的具體規劃。但他質疑政府在該填海規劃有沒有透過甚麼途徑展開諮詢?他認為決策官員所作的決定直接影響居民的權益。

 ‧今年三月十六日議程前發言:獲准更改用途的黑沙環新填海區近珍珠的那幅六萬多平方米的土地,在九三年批出作為工業用地,後來轉變為港珠澳大橋的落點,商機無限,獲承批者便以澳門「工業競爭力逐漸喪失」為由,申請將原來的工業用地轉而作商住用途。結果政府順應要求,容許改變用途,從價值數十億的黃金地段改為商住用途僅補地價九億多元。

 另一位於乙水仔中心點的土地,佔地六萬多平方米,八十年代初批出,一直拖延發展,歷時超過二十五年,直至有關合約完全失效且在法律上也不能續期。為此,政府與承批人磋商,所達成的結果是承批人「向行政長官呈交申請書請求宣告該地塊的批給失效」,而政府則在批准有關申請的同時,立即又以租賃制度採不公開競投方式將同一土地再批給承批人指定之兩間公司。

 ‧今年五月二十五日口頭質詢:在濠景花園附近,佔地六萬多平方米的土地,八十年代批出,但直至有關合約完全失效仍未發展。按照《土地法》規定,凡超越二十五年的批地未經發展是在法律上也不能續期,因而只有收回一途。倘若該幅土地由政府收回公開競投,相信可為庫房帶來數十億元收入,但結果是政府與承批人磋商後,由承批人「向行政長官呈交申請書請求宣告該地塊的批給失效」,而政府則在批准有關申請的同時,立即又以租賃制度採不公開競投方式將同一土地再批給承批人兩間公司,按溢價金計算,所補地價僅為七億三千五百萬元。

 ‧今年六月六日議程前發言:仔軍營對面一幅達四十四萬平方米的土地批予一間博彩公司。以零四年二月澳門特區成立後唯一一幅透過公開競投的土地來計算,一幅只有一千平方米的土地其成交價是六千七百萬元,以這個基數來計算,四十四萬平方米土地,即使以零四年二月的土地公開競投價格也值三百億元,但這幅新批地的溢價金據悉不足三十億元。

 ‧今年十月六日書面質詢:一幅位於路填海區,鄰近蓮花海濱大馬路,被稱為「A二零零」及「A三零零」之面積為二萬八千八百八十一平方米之地段,以免除公開競投方式批給一公司,計劃用作興建一幢名為澳門會議展覽中心的多功能綜合性建築物。可是,土地批給以後,該計劃完全停頓,而溢價金亦欠近二億八千萬元。結果,政府為了將此土地批予一博彩集團興建酒店而接納了有關更換土地之請求,並承諾在作出批示的二十四個月內將一幅或多幅位於仔海洋花園附近填海所取得的土地批予該公司,用作興建一幢或多幢住宅用途及配套設施之樓宇。而所批土地,其建築面積將達到八萬五千五百平方米。

 ‧今年八月九日行政長官答問大會及十月十三日:在西灣大橋剛落成不久,政府立即又決定動用不少於二十億元預算在舊澳大橋兩側興建兩條貫通澳之間的海底隧道,但此龐大計劃原來在未經公開諮詢,連行政會是否有過審慎討論也未見透露。除此之外,一些填海地卻似乎並無經中央審批即進行填海,如前年位於路填海區西側,毗鄰西堤圓形地的一幅逾三萬八千平方米的土地就是由特區政府批予一承批商,並由承批商負責填海的批地,事前似未見向中央申報審批。

 ‧今年十月十六日的議程前發言:近年政府陸續重新評估各分層建築物單位的價值,不少小業主的物業被調高樓宇房屋稅兩三倍;相反,特區政府在前年房地產價格開始急升時,卻頒布第一六/二零零四號行政法規,把原有自九三年訂定的土地溢價金計值調低,令溢價金完全不能反映真正的市場價值。同時,政府更以種種藉口迴避土地批給的公開競投制度,而按明顯低於市值的溢價金計算方式計收批給土地或批准土地轉用途的溢價金,損害了公眾利益。
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文章wc » 週三 3月 28, 2007 18:24

轉載:又一殘批貴賣土地曝光

啱啱係XXXXX個網頁睇到,XX又爆一幅未批先賣既地,地啱啱填好,但有人已經袋咗十四億幾落袋囉。
唉,澳門係乜野世界?

就南灣湖畔批地問題索取資料

 據亞洲時報今年1月23日的報導,馬來西亞麗星郵輪將與母公司雲頂集團(GENTING)籌組合營公司,在澳門發展博彩項目。

 23日公告指出,集團與雲頂注資35億港元(下同)(4.49億美元)入合營公司New Orisol,集團佔75%股權,雲頂佔25%。雙方共同再出資14.665億元收購在澳門一公司的75%股權,包括在澳門南灣湖畔將發展成賭場酒店,涉及總投資額為47億元。集團與本澳一博彩集團達成協議,由對方負責經營賭場項目、支付場地費用及服務費。

 麗星郵輪受涉足澳門博彩業消息刺激,23日早段急升六成以上,收盤時縮窄至47.826%,以3.74元高收。

 據消息人士稱,麗星郵輪收購上述公司之原因是由於該公司在南灣湖畔擁有此一土地(見附圖)。可是,此一地段是去年第四季度才開始填土,而從近期之政府公報亦未曾刊登此地段已批給的訊息,何以有關公司已擁有該土地,並以此一資產而出售75%股權予香港的上市公司呢用作發展博彩業及酒店項目。
  
本人基於公眾利益要求行政當局提供下列資料:

 南灣湖畔靠近嘉樂庇大橋澳門一端填海工程自去年第四季度填海,現時雖似乎已完成,但有公司已以擁有此一土地而出售股權予香港上市公司,獲利十四億六千多萬,行政當局將該土地批予了甚麼人?是否公開競投?甚麼時候批給?批給條件如何?批予作何種用途?請提供相關資料。

                   立法議員 XXX
                    二零零七年三月二十三日
附加檔案
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馮志強:“香港有個陳馮富珍,澳門有個蕭威利。”
柯為湘:“如你熟悉澳門的話,你就知道這並不是問題。”
做官守則:
“冇印象”、“唔記得”、“唔知道”
“守身如玉”、“守望相助”、“守口如瓶””
“無經驗”、“太忙”
“依法”、“合法”
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文章wc » 週三 3月 28, 2007 18:54

轉貼:剛填好的土地,咁快已經俾了人!!!

爆竹煙花檔主冀延長營業

 【本報消息】一連六天的新年爆竹煙花檔今晨結束,昨日一班檔主到特首辦遞信,指新春期間雨水連連,希望政府批準延長營業三天,檔主遞信前已向民署遞交有關申請。據了解,民署指該私人地段屬借用性質,同時涉及交通安排,故申請或不被考慮。

 新年爆竹煙花檔主一行,昨日下午三時到特首辦遞信。他們指,農曆年卅晩至年初五天氣一直不穩定,年卅晩、年初二、初三及初四都有雨。另外,今年煙花爆竹售賣燃放區距離市區太遠,交通不便,種種因素影響生意,希望特區政府能批準將燃放活動延長三天,至農曆年初九(廿六日)凌晨二時。

 檔主昨日上午已向民署遞交有關延期申請。有關地段屬私人擁有,政府以借用形式,用作爆竹煙花燃放活動。同時,在燃放活動期間,需要多個部門及交通措施配合。因此,相關申請或不被考慮。


FROM MACAO DAILY
2007/2/23
馮志強:“香港有個陳馮富珍,澳門有個蕭威利。”
柯為湘:“如你熟悉澳門的話,你就知道這並不是問題。”
做官守則:
“冇印象”、“唔記得”、“唔知道”
“守身如玉”、“守望相助”、“守口如瓶””
“無經驗”、“太忙”
“依法”、“合法”
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文章wc » 週三 3月 28, 2007 19:11

柯為湘:土地改用途 依法辦事

 【本報消息】剛以百億身家成功晉身福布斯港澳臺富豪榜的柯為湘,被香港傳媒追問東方明珠附近土地更改用途,是否涉及歐文龍事件。他表示所有程序均按澳門法律辦事,強調沒有捲入歐文龍案件。

 該幅被指涉及官商勾結而改變用途的土地,多年前由柯為湘家族擁有。原本祇興建紡織厰,近年政府批準以九億元溢價金改為住宅用途。一個月後,即以約八十四億元高價售予九龍建業子公司保利達,土地價値急升十倍。

 柯為湘回應香港傳媒時強調,沒有在土地交易中得益,“如你熟悉澳門的話,你就知道這並不是問題。”因澳門補地價與香港不同,香港採用的是談判方式,政府與地產商討價還價後決定最終價格。但在澳門,地產商補地價毋須與政府談判,祇需按政府公報上的方程式計算溢價金。

 另外,該幅土地已擁有多年,九億元祇是溢價金金額,尙未計及地皮未改用途時的價値,加上保利達斥資八十五億元購入的地皮共有三幅,該地皮祇是其中一幅,並非一個月內升値十倍。


FROM MACAO DAILY
2007/1/20
馮志強:“香港有個陳馮富珍,澳門有個蕭威利。”
柯為湘:“如你熟悉澳門的話,你就知道這並不是問題。”
做官守則:
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文章wc » 週二 4月 10, 2007 17:34

轉載:捉了一個歐文龍,批地轉用途傳聞仍不斷

捉了一個歐文龍,批地轉用途傳聞仍不斷,是否還有很多歐文龍?

從程序看:
現行的《土地法》是以第6/80/M爲基礎的第2/94/M號法律。
據《土地法》第112條、182條及183條規定,土地政策的執行者爲土地委員會。

土地委員會之組成
  主席:土地工務運輸局局長(賈利安);成員:地圖繪製暨地籍局代局長(張紹基);物業登記局局長(梁美玲);民政總署一名代表;土地工務運輸局法律廳廳長(潘德玲);土地工務運輸局城市建設廳廳長(羅倫素);土地工務運輸局土地管理廳廳長(陳寶霞);無投票權秘書一名。

括號中為現任人員,不知是否update.

當然亦再經司長(劉仕堯),特首(何厚鏵)

問題出在那裹????歷史會記上一筆.
馮志強:“香港有個陳馮富珍,澳門有個蕭威利。”
柯為湘:“如你熟悉澳門的話,你就知道這並不是問題。”
做官守則:
“冇印象”、“唔記得”、“唔知道”
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文章wc » 週三 4月 11, 2007 19:19

批給土地落實博彩業開放

2007-04-11 14:10:58 澳廣視

 土地工務運輸局局長賈利安回覆議員關於批地問題的書面質詢時強調,為積極落實博彩業的開放,政府必須對博彩合同承批人或次承批人提出的投資項目作出多方面的配合,以便投資者按博彩批給合同,如期履行投資項目,例如,批出合適的土地及加快圖則的審批程序等。賈利安又說,鑑於「銀河娛樂場股份有限公司」的路氹城發展計劃是澳門經濟發展策略中一個重要的項目,所以行政當局決定以免公開競投方式將土地批出。


其實澳門開這麼賭檔的目的是什麼?
這麼多賭檔是改善澳門人的生活質素嗎?
交通、高中免費、建經屋、停投機移民...
不見這麼積極高效,
只要同賭有關的,
動作奇快,
為什麼呢?
這不禁令人想起歐司長在批工程時的"親疏有別",
"親疏有別"是歐司長的專利嗎?
澳門的確是無賭不行了,
但澳門真的需要這麼多賭檔嗎?
馮志強:“香港有個陳馮富珍,澳門有個蕭威利。”
柯為湘:“如你熟悉澳門的話,你就知道這並不是問題。”
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文章wc » 週日 4月 22, 2007 0:45

關翠杏質詢城規小組批地角色

 【本報消息】議員關翠杏認為,設立城規批地小組是《土地法》全面檢討工作完成前、未能有效從法律制度上堵塞漏洞的一項折衷舉措,她質詢城規批地小組在整個批地程序中將會擔當甚麼角色,在個案審批的過程中,哪一階段才可以參與提供意見。  

 關翠杏在書面質詢中指出,行政長官四月初在立法會表示將於短期內設立城規批地小組。其後運輸工務司司長劉仕堯表示有關小組乃獨立的諮詢機制,主要就大衆關注和涉及改變土地用途的批地個案提供意見,希望藉此增加行政程序的透明度及公信力。  

 她認為,現時,與土地及其批給有關的法律法規,已嚴重滯後於社會發展,必須盡快完善《土地法》、溢價金計算方式、《都市建築總章程》等,以堵塞漏洞,避免合法而不合理的批地情況一再發生。  

 城規批地小組的設立,只是《土地法》全面檢討工作完成前、未能有效從法律制度上堵塞漏洞的一項折衷舉措,但無論如何,總算在加大土地批給程序透明度方面走出一步,故能否發揮其預期效用,亦令人關注。

 但現時不少諮詢組織的作用並不理想,要發揮城規批地小組功能,需擴大其諮詢層面、盡可能加大其運作透明化、賦予成員更大的發揮空間,在諮詢制度上,更應建立一套嚴謹的機制和程序,規範對有關意見和建議的收集、分析和吸納。

 她還質詢當局,該小組與現時同屬諮詢性質的土地委員會職能有何不同?兩者角色會否衝突?是否具條件合二為一?小組具體運作上有何構思,以達到增加批地程序透明度及公信力的設立目的?


FROM MACAO DAILY
2007/4/20
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文章wc » 週日 4月 22, 2007 1:02

轉貼:又一大型住宅項目---路環聯生填海區項目

又一大片工業用土地(857萬平方呎)轉做住宅啦.


(轉自5/4/07經濟日報)  

 澳門祥泰(前稱祥泰行)主攻澳門及中國房產項目,近年積極吸納地區土儲,當中,包括透過聯營持有位於澳門路環聯生填海區項目。

 據澳門祥泰07年度中期(3月底年結)報告,另報章資料所載,聯生項目總樓面高達857萬平方呎,擬用作興建優質住宅。項目分四期進行,首期150萬平方呎,明年上半年入伙,並計劃於今年中預售。

 報載,聯生項目建築連地價成本每方呎1,300元,而周邊樓盤每方呎售價約3,200元。依此參考,及作個假設:

二:NAV折讓35%
 只假定首期可供發展面積中,住宅項目佔80%,另以市價再打八折計算,聯生項目首期溢利已可達15億元澳門祥泰應佔權益所獲溢利/增值,可達4.9億元,折合集團每股溢利/增值0.21元,利錢相當豐厚。

 聯生項目位於澳門金光大道南端,挾地理優勢,且該為澳門祥泰的首個重點項目,可寄予一定憧憬。

 澳門祥泰挾着基金垂青、強勢股東背景的因素,但年來股價跑輸同類股幾條街,或與市場觀望集團,何時落實銷售項目,及銷情進展有關。

 如按計劃,澳門祥泰應於兩、三個月後,正式啟動澳門住宅項目預售活動,項目銷售進展,屆時業務如有改善,市場或予較高評價。


澳門祥泰地產集團有限公司
主 席 名 稱 :張漢傑
董 事 會 成 員 名 單:主席張漢傑;副主席何厚鏘;董事總經理陳佛恩;副董事總經理黃錦昌;執行董事:張志傑、賴贊東;非執行董事魯連城;獨立非執行董事:王志強、崔世昌、郭嘉立。
馮志強:“香港有個陳馮富珍,澳門有個蕭威利。”
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文章wc » 週一 4月 23, 2007 17:54

轉載:賤價批地益商家 點石成金夠神奇(一)
7/5/2005

 上周樓上《鏡河評台》作者余荔大文《低價批地轉用途資料轉載:賤價批地益商家 點石成金夠神奇(一)

本澳多家中文傳媒報道工務局長賈利安回覆立法議員xxx關於免除公開競投,(低價)將一幅八百二十平方米(號為L3土地)批予一家私人公司事件。

 以上兩單批地事件,皆涉及十分稀缺和珍貴的土地資源如何配置才能對澳人產生最佳和最高效益的問題。政府本不可以掉以輕心。此亦正是同文余荔在上周文章所指出的:對於任何一個政府來說,「官商勾結、利益輸送」都是非常嚴重的指控,涉及重大公眾利益,政府有責任及時澄清,向社會解釋清楚,以釋公眾疑慮以保政府的威信和公信力。

 不過,從工務局長賈利安回覆xxx議員的質詢函中,我們看不出政府的解釋可以澄清問題,釋市民所疑。「官商勾結,利益輸送」的疑慮揮之不去,稀缺及珍貴的土地資源以賤價流入私人的口袋。

 官員說,林茂塘海邊大馬路編號為L3地段的土地批給,主要是基於公眾利益而作。此是廢話,政府賣地或批地以至一切規劃,有哪一項不是「基於公眾利益」而作出?難道政府行為可以「基於私人利益」而作出?

 其實就林茂塘L3土地的地皮的處理手法,政府可以「基於公眾利益」而高價批出或高價拍賣的。但現時政府採取的是最「愚蠢」最低效益的賤價批出,明顯地損害了澳門市民的利益!

現時工務局的官員的抗辯理由是:「由於下環街的整條鹽里內幾乎全是已落成的七層高的分層樓宇,人口高度密集。考慮到該處地點並不具備消防車進出的條件,一旦發生火警,後果嚴重。故此,政府認為極有必要為鹽里創造可供消防車進入該區的條件。基於此理由,始決定以免除公開競投方式直接批出林茂塘海邊大馬路的 L3地段,以交換下環街該幅可接連鹽里的地段,以方便消防車的進出。」

以上抗辯貌似有理,實則糊塗。

 一、倘政府認為有必要為鹽里創造可供消防車進入該區的條件,政府可按《基本法 》第一百零三條,依法徵用有關土地,並依照230/93/M號訓令進行計算徵用地價則可。沒有必要將一塊位於林茂塘區,相當於鹽里有關地皮四點八倍的土地交換也。

 二、鹽里兩幅合共一百七十米的地皮市價是多少?難道可以抵得上林茂塘區八百二十平方米的價值?

 三、工務局對鹽里一百七十米的地皮估價為三百二十九萬餘元(每米為一點三五萬元),對林茂塘L3地段八百二十米地皮的估價為一百0六十八萬餘元(每米為一點三萬元),兩塊地皮的差價達八百三十八萬元。這只是官方的估計算出的數據,市價是多少?承批人繳付溢價金是四百九十二萬元,與八百三十八萬元的差價仍有差距,承批人興建的行人天橋及實物價值一定是值三百四十六萬元?
馮志強:“香港有個陳馮富珍,澳門有個蕭威利。”
柯為湘:“如你熟悉澳門的話,你就知道這並不是問題。”
做官守則:
“冇印象”、“唔記得”、“唔知道”
“守身如玉”、“守望相助”、“守口如瓶””
“無經驗”、“太忙”
“依法”、“合法”
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文章wc » 週一 4月 23, 2007 17:57

轉載:賤價批地益商家 點石成金夠神奇(二)
7/5/2005

 *工務局長回覆議員區錦新就林茂塘L3地段八百二十平方米土地承批的質詢,尚可以拿自製自訂的標準去「蒙混過關」,但另一幅一萬多米的林茂塘PS1地段改變用途的批給就很難「自圓其說」了。 

  按照三月三十日第十三期《特區公報》所刊登的第32/2005號運輸工務司司長批示,批准將一幅位於澳門半島筷子基南灣,以租賃制度批出,面積一0七五六平方米,稱為PSI地段,由第118/SATOP/97號批示規範的土地的批給所衍生的權利有償轉讓予新天康投資股份有限公司。根據有關合同的資料,該地段原擬作興建公共汽車總站,原承批人曾於一九九九年十月二十五日、二000年三月二十四及二00二年五月十五日,先後三次以各種理由「請求將公共汽車總站遷移到另一幅將由政府批出的土地」;承批人於0二年五月十五日又以「經濟不景而欠缺發展條件」為理由,申請將土地的利用期延長三年,運輸工務司司長於0二年九月二日「批准延長利用期限及不科處罰款,以及批准更改土地的部分用途和隨後修改有關合同」。
 
 一九九七年首次批出該幅土地時,其價值為一億五千七百多萬元。在地產業熱火朝天的今天,一萬多平方米改為商住樓宇批地,政府僅收取八千零五十萬六千二百零三元溢金。顯然是賣大飽。
 
 照區議員說,這個土地變換戲法將原用於公共用途的巴士總站用地變為可發展商住樓宇的用地,而只須付出八千多萬的溢價金,可說是點石成金。
 
 0四年二月五日,相距PSI地段不遠的一幅面積為一千零一平方米的B1地段,公開拍賣,政府庫房獲得六千七百二十九萬元溢價金。也就是說在二00四年林茂塘區地價,每平方米為六萬七千二百餘元。但現政府批給價(溢價金)每平方米僅為七千四百八十五元。也就是說,倘按去年初公開競投的價格,林茂塘PSI地段(一0七五六平方米)的轉用途批給,政府可收七億二千二百八十萬元溢價金,但現時政府只收八千餘萬元,也即收少六億四千三百萬元。這不是賣大飽,還算是甚麼?
馮志強:“香港有個陳馮富珍,澳門有個蕭威利。”
柯為湘:“如你熟悉澳門的話,你就知道這並不是問題。”
做官守則:
“冇印象”、“唔記得”、“唔知道”
“守身如玉”、“守望相助”、“守口如瓶””
“無經驗”、“太忙”
“依法”、“合法”
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文章wc » 週一 4月 23, 2007 18:00

轉載:又一賤價批地曝光 特區測試澳人忍受力
9/3/2007


 「據二零零七年二月二十八日澳門特別行政區公報(第二組)所刊登的第七六就再一幅土地免公開競投批予一私人投資公司,立法議員區錦新向特區政府提出質詢,質疑政府是否要測試澳門公眾對賤賣土地之忍受能力。質詢內容如下:

書面質詢

 「據二零零七年二月二十八日澳門特別行政區公報(第二組)所刊登的第七六/二OO七號行政長官批示,非經公開競投方式將一幅三七七一平方米的土地以租賃制度批給一私人投資公司。

 據此一批示中所述,承批人在一九八九年以租賃制度獲批兩幅合共二O二五平方米之土地用作興建九幢兩層高之建築物作支援船廠之用。及後由於造船業式微,承批人沒有按原計劃興建有關建築物也沒有交回土地,而是將有關土地申請臨時改作為陶瓷廠之用途。直至零六年二月,承批人申請將土地更改為商住用途,同時並申請將相鄰的一幅三七七一平方米的土地一起批給使其組成一幅五三九九平方米之土地,用作興建三座廿六層高,單是住宅面積即達六三二一四平方米的建築群。面對更改用途且增加批給近兩倍土地的申請,特區政府只鑑於新申請之三七七一平方米的土地「沒有獨立通道直接通往公共街道」為由,對申請予以批准。而這三七七一平方米的土地批給,政府僅獲得四千一百多萬元($41,068,975.00)的溢價金,亦未有例如指定用於興建社會房屋或經濟房屋之要求,令人驚訝。

三千多平方米溢價金只四千萬

 特區成立以來,拒絕依法公開競投土地所衍生的賤價批地及利益輸送,一直為公眾所詬病。而自去年十二月初歐文龍涉嫌貪污案的曝光更讓公眾清楚看到現時的土地批給制度已是流弊叢生,急需檢討及調整以回歸正途。因此,在歐文龍事件發生以後,特區政府所有批地基本上完全停頓,若作為一個冷靜檢討以謀求堵塞漏洞的時刻,此一停頓是可以理解的。可是,在停頓批地數月之後,第七六/二OO七號行政長官批示所作出之批地決定與過去同出一轍,人們看不到特區政府在經歷歐文龍事件後有任何改善,莫非是要測試澳門市民對賤賣土地及利益輸送之忍受能力?


為此,本人向特區政府提出書面質詢:

 一、在一九八九年批出之兩幅合共二O二五平方米土地是用作興建作支援船廠之用的建築物。及後承批商以造船業式微而無法履行原定之發展計劃,卻未交回有關土地,且在零六年更申請加批一幅三七七一平方米的土地改作商住用途,而特區政府接納其有關申請,只收回四千多萬的溢價金。政府在作出此一決定時,有否充分考慮維護社會整體利益?其批給準則為何?

 二、特區政府在批示中提出一個增批三七七一平方米的土地的原因是該新批土地「沒有獨立通道直接通往公共街道」。問題是若這三七七一平方米的土地可用於興建社會房屋或經濟房屋,要設一條通道通往公共街道,在技術上是否無法辦到?

 三、特區政府作出此一批給時,三七七一平方米的土地僅收回四千一百多萬元溢價金,遠遠低於市場價值,政府在作出批地時有否附加要求發展商在樓宇建成後提供若干社會房屋或經濟房屋單位以平衡社會利益?」。

正報
9/3/2007
馮志強:“香港有個陳馮富珍,澳門有個蕭威利。”
柯為湘:“如你熟悉澳門的話,你就知道這並不是問題。”
做官守則:
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“守身如玉”、“守望相助”、“守口如瓶””
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“依法”、“合法”
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文章wc » 週二 4月 24, 2007 12:26

批地黑箱作業,貪污溫床~議員關翠杏提質詢透明度

關翠杏冀土地管用批給增透明度

 【澳日消息】議員關翠杏質詢政府目前有哪些土地可供政府公開競投,有哪些土地申請項目尙待政府審批。

 當局會否考慮加大土地開發、管理、規劃和使用整個過程的透明度,在作出審批土地決定之前讓公衆清楚了解到有關的資訊,以增加市民對政府土地運用和管理工作的認受性。目前有何簡易途徑可以讓公衆全面知悉本澳尙未發展的土地資料。

 關翠杏在口頭質詢中指出,土地資源能否獲得有效的開發、管理、規劃、使用,直接關係地區經濟、社會的發展和居民的切身利益。

 現時,本澳涉及土地開發、管理、規劃、使用的行政架構中,運輸工務司司長可行使土地整治的職權;由其主持及協調的土地委員會,則協調有關本澳公地批出及佔用的所有事宜;土地工務運輸局負責對土地管理及使用提供政策建議。  

 但長期以來,除部分業界或相關人士外,公衆及新投資者難以透過簡易的途徑獲得本澳的土地及相關區域規劃的資訊,致使部分土地批給及轉用途個案的批準備受質疑。

 因此,如何加大整個土地管理及批給程序的透明度,爭取公衆對政府土地使用決策的認受性,絕對不容忽視。  

 以南灣湖塡海區為例,到底哪些土地是政府所有?哪些屬於私人擁有?該區最初的規劃是怎樣的?後期何以改變?公衆都不得而知。

 就連立法會成員亦無法知悉所在區域的變遷情況,只知有關部門正預留新塡海地段讓議會搬遷。如此封閉的土地資源運用模式,難怪會引來社會的種種猜疑。  

 關翠杏認為,土地是本澳的珍貴資源,完善的管理及監察機制、透明度高的審批程序和能讓公衆獲得相關資訊的公平機制,都是確保土地資源獲得正當和合理利用的必要前提。  

 她還質詢當局,南灣湖區域的初期規劃是怎樣,發展公司和政府的土地比例如何劃分?現時和最初有何變化?為何後期有所改變?現階段落實的規劃是怎樣的?已獲政府批出尙待興建的項目還有多少?
馮志強:“香港有個陳馮富珍,澳門有個蕭威利。”
柯為湘:“如你熟悉澳門的話,你就知道這並不是問題。”
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文章wc » 週三 4月 25, 2007 18:09

轉貼:澳門兩巴牟利有方

 新澳門學社促請特區政府責成兩間巴士公司的主要股東, 負起社會責任將獲得轉批地發展的盈利, 扣除行政費用後撥款巴士公司, 作為穩定票價及用於發展的專項基金。 他們指出, 兩幅分別位於沙梨頭海邊的土地原本由澳葡政府批予兩間巴士公司用作巴士總站及商住用途, 後來特區政府先後批准將土地轉讓到屬同一承批人名下的另一間公司, 完全用以發展商住樓宇, 性質明顯改變, 同時為兩巴股東帶來豐厚的盈利, 認為是合法但不合理。


以下是新澳門學社促特區政府責成兩巴主要股東負起社會責任撥款設穩定票價及發展專項基金的聲明:

 據兩間巴士公司所公佈的業績,2005年度新福利公共汽車有限公司虧損澳門幣644萬,而澳門公共汽車有限公司更虧損逾千萬,巴士服務因而存在極大的加價壓力,令公眾深感憂慮。特別是未能有效分享經濟繁榮成果的草根階層,經常在極度擠逼的情況下使用巴士服務之餘,還要擔憂生活開支再百上加斤。儘管燃油價格上升,但近年公交乘客量的?升,實可大幅增加兩巴票務收入。公眾都無法理解兩巴士公司何以在乘客大增、票務收入大增的情況下,巴士公司帳面上的營業成果卻從2004年度的數百萬盈利變成2005年度的六百多萬甚至逾千萬的虧損。

 從兩巴公布的營運數據作出分析,影?兩巴盈利表現的最大因素是折舊開支的暴增,所謂折舊開支是指按現行所得補充稅法律制度及公定會計規範對公司資產按一定的年期比率作出攤折並視為公司的支出。據兩公司負責人所透露,零四年至零五年中,新福利巴士公司投資一億元增購115部巴士(大巴55部、中巴60部),而澳巴亦動用逾千萬購置了十多部大巴。這些投資按六年折舊攤分,以新福利的一億元投資為例,則每年要承擔之折舊費用已是一千六百多萬,難怪該公司從零四年的三百多萬盈利變成零五年的六百多萬虧損。以此來看,加價理據並不充分。因為購置新巴士是一項長遠的投資,巴士公司實不應以一項長遠的投資所引致的「虧損」作為加價的藉口。而且在新車投入使用之後,有公司僅用了六年而帳面上是零價值的巴士就退役,以遠低於該六年車齡的車輛的公平市值的價格被轉讓到另一旅遊公司或轉到外地繼續作牟利用途,而非將有關出售車輛以合理方式售出並將有關的收益撥回營業賬目之內。公用事業機構的資源是否被化公為私呢?


 此外,兩幅位於沙梨頭海邊的土地(PS1地段及PS4地段)於九三年及九七年由澳葡政府先後批予兩家巴士公司用以作巴士總站及商住用途。可是,有關計劃一直未有落實。至零四年及零五年,澳巴及新福利兩巴士公司先後分別向政府提出申請,撤銷原巴士總站之計劃。政府也先後批准將土地轉讓予同屬承批人名下的另一公司用以完全發展商住樓宇(由新福利公共汽車有限公司董事會主席廖澤雲先生轉到新天康投資股份有限公司董事會主席廖澤雲先生/由澳門公共汽車有限公司董事會主席吳福先生轉到信福投資發展有限公司董事吳福先生),這種轉批給,其性質明顯改變。當年政府批給土地時其計劃是包括維修廠的大型巴士總站,雖也含有商住樓宇項目,但批給一家公用事業公司,即使容許其發展巴士總站上蓋建商往樓宇讓其賺得大錢,也屬公用事業公司的營利,由此而產生的盈利可以讓兩家巴士公司有更佳的投資和改善服務的潛力和空間,也可以消減巴士加價的壓力。公用事業機構獲政府批給其以合理規劃方式賺取利潤,應屬公用事業機構的盈利,例如香港兩鐵發展的大量上蓋物業所獲得的大量售樓收益挹注入兩鐵的營運賬目之內支援龐大的鐵路基建。由上蓋物業收益而衍生的盈利可以讓兩家巴士公司有更佳的投資和改善服務的潛力和空間,也可以消減巴士加價的壓力。然而根據公開的資料顯示,由於兩巴公司章程未容許從事有關物業開發業務,有關公司卻「捨近圖遠」,不進行修改公司章程以適應有關狀況卻以「移磡就船」方式改為以公司主要股東作為有關土地的名義上持有人,作為權宜之計。然而,巴士公司主要股東進一步請求政府批給具有公益性質的土地轉讓到其私人公司名下,並將豐厚的營利所得脫離發展公交事業用途而全歸私人公司所有,跟公用事業機構無關,則值得商榷。很明顯,政府容許如此轉批給土地,將本來屬公用事業公司的利益轉予私人公司,彰顯利益輸送之流弊。

 以新福利公共汽車公司原來作巴士總站的批地為例,可見涉及利益之龐大。現時成了新天康投資股份有限公司投資的海擎天新樓盤,按零五年第32/2005號運輸工務司司長批示的規定,此由46層高的塔樓組成的樓宇可建成住宅面積119,899平方米及商業面積3,789平方米,單以其建成之住宅已盈利豐厚。 119,899平方米等同1,198,990平方呎,以海擎天的平均呎價為至$2,100.00至$2,400.00,其成本價為僅為五百元以下,(成本價包括建築價及土地價,前者以豪宅級來計算建築成本每呎約為$400元,後者每呎約為$70。澳葡政府在1997年根據第118/SATOP/97號批示,將價值為壹億五千七百三十多萬的PS1地段以$1,720,960.00元批給新福利巴士公司,而根據第32/2005號運輸工務司司長批示,新天康投資股份有限公司獲轉批該土地時須向政府繳付$80,506,203.00的合同溢價金,將原批給價加上後加之溢價金合共是澳門幣$82,227,163.00,僅以1,198,990平方呎的住宅來攤分,每平方呎土地成本不超過$70,建築價及土地價兩數相加每呎成本價僅為$470。)以整個海擎天1,198,990平方呎住宅面積,每平方呎獲利$1,200.00(以呎價$2,100.00的80%收益減除成本價),粗略估計總盈利達14億。這14億若屬新福利巴士公司的,該公司購新車、改善服務、善待員工,都有極大的空間。可惜,現時所有盈利都屬新天康公司所有,而新福利巴士公司卻以連年虧損而要求加價,要求輸入外勞降低經營成本,要借用科技大學廢棄地段來作巴士存放處,令巴士司機每天取車收車都要花大量非上班時間,變相被逼超時工作,影響到巴士的服務質量。這完全是特區政府利益輸送的惡果。

 再以澳門公共汽車公司原來作巴士總站的批地為例,同樣涉及龐大利益。現時成了信福投資發展有限公司投資的PS4地段樓盤,按零四年第10/2004號運輸工務司司長批示的規定,此由28層高的塔樓組成的樓宇可建成住宅面積38,033平方米及商業面積2,820平方米,單以其建成之住宅已盈利豐厚。 38,033平方米等同380,330平方呎,以保守計算,此區的平均呎價為$2,000.00,其成本價為僅為五百元以下,(成本價包括建築價及土地價,前者以豪宅級來計算建築成本每呎約為$400元,後者每呎約為$220。澳葡政府在1993年根據第50/GM/93號批示,將PS4地段以 $73,627,263.00元批給澳門公共汽車公司,而根據第10/2004號運輸工務司司長批示,信福投資發展有限公司獲轉批該土地時須向政府繳付$8,973,566.00的合同溢價金,將原批給價加上後加之溢價金合共是澳門幣$82,600,829.00,僅以380,330平方呎的住宅來攤分,每平方呎土地成本約為$220,建築價及土地價兩數相加每呎成本價僅為$620。)以整個計劃380,330平方呎住宅面積,每平方呎獲利約為$1,000.00(以呎價$2,000.00的80%收益減除成本價),粗略估計總盈利達3.8億。這3.8億若屬澳門公共汽車公司的,該公司購新車、改善服務、善待員工,都有極大的空間。可惜,現時所有盈利都屬信福投資發展有限公司所有。這同樣是特區政府利益輸送的惡果。

 新澳門學社認為,基於巴士公司受合約或公司章程所限不能經營巴士服務以外之其他業務,是特區政府容許將原巴士總站用地由巴士公司轉給同一法人機關的另一成員所擁有私人公司的其中一個主要理據,因而當獲轉批之私人公司透過此一投資所獲取之利益,理應回饋於屬公用事業之巴士公司並挹注入穩定票價及用於發展的專項基金。基於此,新澳門學社特此促請特區政府,責成獲得轉批地利益的巴士公司主要股東負起社會責任,將其私人公司藉此轉批地發展所得盈利扣除適當之行政費用後移轉回巴士公司,作為穩定票價及用於發展的專項基金,以充實巴士公司之財政和對抗變逆的能力,讓巴士公司消除財政壓力,並更有條件改善服務及善待員工。
馮志強:“香港有個陳馮富珍,澳門有個蕭威利。”
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文章wc » 週四 4月 26, 2007 18:03

澳門商住房項目惹爭議涉何厚鏵好友廖澤雲

  [今日頭條]澳門──在經濟一片向好的情況下,澳門房地產市場的動向也成為焦點。近日,澳門政府被指以“較低的溢價” 批准一幅原本用作設立公車總站的逾萬平方的土地改作商業用途。由於這次事件涉及澳門特首何厚鏵曾任董事長的公司以及中國全國政協委員、澳門行政會議成員廖澤雲,所以有關交易更加引人矚目。2005年3月30日第13期《澳門特區公報》刊登一段批示,表示特區政府批准將一幅位於澳門半島筷子基南灣,面積10,756平方米的土地的批給所衍生的權利有償轉讓予一家“新天康投資股份有限公司”。換言之,該幅原本用作設立公車總站的逾萬平方米的土地,獲澳門政府批准轉換用途,只須繳付八千多萬元的合同溢價金,就可以興建商住房。引起關注的是,涉及這次事件中的利益關係人或法人,包括澳門特別行政區;中國全國政協委員廖澤雲;甚至澳門特首何厚鏵也受到牽連。身為澳門行會成員的廖澤雲,將該土地賣給“新天康”,然後“新天康”又將地下部份地方回賣給“澳門新福利公共汽車有限公司”做小型巴士總站。恰巧的是,廖澤雲在“新天康”及“澳門新福利公共汽車有限公司”都持有股份,澳門特首何厚鏵,更曾經是澳門新福利公共汽車有限公司的董事長。澳門立法議員區錦新接受亞洲時報在線專訪時表示,在現時澳門樓價不斷飆升的情況下,澳門當局批准將擬建公共汽車總站的土地改為興建46層高的住宅大廈,原計劃的公共汽車總站則變為只有900平方米的小型車站。他認為:8050多萬澳門元的土地溢價金被指偏低,以及事件引起公眾的連串質疑,都是十分正常的結果。區錦新補充:澳門政府訂出的溢價金水平,實在“過於低廉”。他認為,以現時澳門的建築面積(土地溢價金價)計算,這一塊地市值大約十多億澳門元。


亞洲時報在線報道
趙茵撰文/攝影
(12/05/2005)
馮志強:“香港有個陳馮富珍,澳門有個蕭威利。”
柯為湘:“如你熟悉澳門的話,你就知道這並不是問題。”
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